สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน คืออะไร ?

หากอธิบายให้เห็นภาพง่าย ๆ คือการที่คุณไปเจอบ้านสักหลังหรือที่ดินสักแปลงที่ตรงใจและต้องการที่จะซื้อ แต่ในขณะน้ันด้านการเงินของคุณยังไม่พร้อมหรือยังไม่สะดวกที่จะไปซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์กันได้อย่างทันที ดังน้ัน จึงเกิดสัญญาใจระหว่างผู้ที่ต้องการจะซื้อ และผู้ที่ต้องการจะขายขึ้นมา แต่เป็นสัญญาใจที่มีหลักฐานทางกฎหมาย หรือ เรียกว่าผู้ที่จะซื้อกับผู้ที่จะขายมีนิติสัมพันธ์ต่อกันด้วยสัญญาจะซื้อจะขาย

เมื่อทำสัญญาฉบับนี้เสร็จแล้ว สัญญาจะมีอายุตามแต่ทั้งสองฝ่ายจะตกลงกัน ดังนั้น ในระยะเวลาระหว่างสัญญาหมดอายุนี้ ผู้จะซื้อจึงมีเวลามากพอที่จะเตรียมทุนทรัพย์ของตนให้เพียงพอต่อการซื้อขาย หรือติดต่อกับผู้ให้บริการทางการเงินหรือธนาคารเพื่อทำเรื่องกู้ซื้อ

เรื่องของเงินมัดจำ
การทำสัญญานั้นไม่ได้เป็นเพียงการทำสัญญาเปล่า ๆ จำเป็นต้องมีการวางเงินมัดจำเพื่อเป็นหลักประกันอีกด้วย
โดยส่วนมากจะวางเงินมันจำกันอยู่ในเรท 10,000-20,000 บาท หรือจะคิดประมาณ 5-10% ของราคาขาย
และหากเป็นที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์มือหนึ่งอาจมีการวางมัดจำที่ไม่แพงมาก ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับการตกลงระหว่างผู้จะซื้อและผู้จะขาย

การละเมิดสัญญา
ในกรณีที่มีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งงผิดสัญญา หากผู้จะซื้อเป็นฝ่ายผิดสัญญา ไม่ทำการซื้อขายก่อนครบอายุสัญญา หรือยกเลิกด้วยเหตุผลอื่น ๆ ผู้จะขายมีสิทธิ์ริบเงินมัดจำทั้งหมด แต่ในกรณีที่ผู้จะขายเป็นฝ่ายผิดสัญญา ไม่ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์หรืออื่น ๆ ผู้จะซื้อสามารถฟ้องร้องบังคับให้ผู้จะขายปฏิบัติตามสัญญาได้ หรือ ฟ้องเรียกร้องค่าเสียหายอื่น ๆ ได้

สิ่งที่ห้ามพลาดเมื่อทำสัญญาจะซื้อจะขาย
1. รายละเอียดการทำสัญญา
เพื่อระบุข้อมูลวัน เวลาและสถานที่ที่มีการจัดทำสัญญาเกิดขึ้น

2. รายละเอียดของคู่สัญญา
ไม่ว่าจะเป็นคู่สัญญาของสัญญาจะซื้อจะขาย ที่ดิน บ้าน หรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ในสัญญาส่วนนี้ต้องระบุข้อมูลของผู้จะซื้อและผู้จะขายทั้งสองฝ่าย ได้แก่ ชื่อ-นามสกุล อายุ ที่อยู่อิงตามข้อมูลที่แสดงบนบัตรประชาชน ให้ครบถ้วนสมบูรณ์

3. รายละเอียดอสังหาริมทรัพย์
ต้องระบุลักษณะ และข้อมูลของสิ่งที่จะซื้อจะขายอย่างถูกต้องครบถ้วน เช่น เลขที่โฉนด ลักษณะสิ่งปลูกสร้าง จำนวน บ้านเลขที่และขนาดให้ชัดเจน

4. ราคาขายและรายละเอียดการชำระเงิน
ต้องมีการระบุเป็นจำนวนเงินด้วยตัวเลขและตัวอักษร พร้อมแจกแจงอย่างชัดเจน ว่าแบ่งออกเป็นส่วนเงินมัดจำ และราคาขายเท่าไหร่ ชำระเงินด้วยช่องทางไหน ระบุธนาคาร วันและเวลาชำระ รวมถึงระบุถึงจำนวนเงินที่เหลือที่ต้องชำระหลังจากหักลบเงินมัดจำที่วางไว้ให้เรียบร้อยแล้ว

5. รายละเอียดการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์
ระบุวันและเวลาที่แน่นอนในการนัดกันเพื่อไปแจ้งโอนกรรมสิทธิ์ให้เรียบร้อย ณ ที่ทำการสำนักงานที่ดินสาขาใด พร้อมกับระบุค่าใช้จ่ายในการโอนอื่น ๆ ฝ่ายไหนต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนไหนบ้าง เช่น ภาษีและ ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ เป็นต้น

การทำสัญญาจะซื้อจะขายแต่ละคร้ัง ท้ังผู้ที่ซื้อและผู้ที่จะขายต้องตรวจสอบ และหาข้อมูลเกี่ยวกับทรัพย์นั้น ๆ ก่อนการตกลงทำสัญญาทุกคร้ัง เพื่อป้องกันการเข้าใจผิดหลังจากทำสัญญาไปแล้ว อีกทั้งยังช่วยให้การเจรจาซื้อขายต่อรองถูกต้อง ชัดเจน และสะดวกขึ้นอีกดว้ย