ทำความรู้จักสัญญาซื้อขายและสัญญาจะซื้อจะขาย

ในวงการการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เรามักจะได้ยินคำว่าสัญญาซื้อขาย และสัญญาจะซื้อจะขาย หลายๆ คนมีความสงสัยและคำถามขึ้นมากมายว่ามีความแตกต่างกันอย่างไร และใช้ในกรณีใด วันนี้เราจะมาไขข้อสงสัยไปพร้อม ๆ กัน 

อสังหาริมทรัพย์อย่างบ้านและที่ดิน เป็นทรัพย์สินที่มีราคาสูง ซึ่งจะมีขั้นตอนในการซื้อขายตามกฎหมายผ่าน สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ แตกต่างจากสินค้าทั่วไปที่เพียงจ่ายเงินแล้วได้มา เพราะต้องมีการทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ซึ่งในการซื้อขายบ้านและที่ดินจะมีสัญญาที่เรียกว่า สัญญาซื้อขายและสัญญาจะซื้อจะขาย

สัญญาซื้อขาย คืออะไร?

สัญญาซื้อขาย เป็น หนังสือสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ซึ่งเป็นสัญญาที่เกิดขึ้นแล้วมีการโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อทันที ณ วันที่ทำสัญญา โดยสัญญาประเภทนี้ต้องมีการจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่ดิน จึงจะถือว่าสัญญาซื้อขายนั้นสมบูรณ์ตามกฎหมาย

สัญญาจะซื้อจะขาย เป็นรูปแบบของสัญญาการซื้อขายที่เกิดขึ้นระหว่างคู่สัญญาในวันทำสัญญา โดยมีการตกลงกันว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ หรือซื้อขายอย่างถูกกฎหมายให้จบสิ้นในภายภาคหน้า เพื่อรอให้ถึงวันและเวลาที่เหมาะสม เช่น เงินอนุมัติผ่าน คอนโดมิเนียม บ้านหรืออาคารที่ตกลงจะซื้อนั้นสร้างเสร็จเรียบร้อย ซึ่งถ้าเข้าใจอย่างง่ายก็คือเป็นการทำสัญญาที่ผู้จะซื้อยังไม่มีกรรมสิทธิ์ครอบครอง แต่แจ้งไว้ก่อนว่าจะมีการซื้อขายเกิดขึ้นในอนาคตแน่นอน โดยแบ่งเป็นประเภท ดังนี้

1. สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน

ใช้สำหรับการซื้อขายบ้านพร้อมที่ดิน หรือที่ดินเปล่า โดยจะต้องมีรายละเอียดที่สำคัญในสัญญา คือ เลขโฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ.) ซึ่งเป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน รายละเอียดสิ่งปลูกสร้าง (ถ้ามี) เช่น ลักษณะบ้าน จำนวนชั้น พื้นที่ใช้สอย และระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ ปกติจะอยู่ที่ 1 – 3 เดือนโดยประมาณ สัญญาประเภทนี้เหมาะกับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ หรือที่ดินเปล่าเพื่อปลูกสร้างบ้านในอนาคต โดยสัญญาจะระบุรายละเอียดเกี่ยวกับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอย่างชัดเจน รวมถึงภาระผูกพันต่าง ๆ ที่อาจมีอยู่บนที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างนั้น

2. สัญญาจะซื้อจะขายคอนโดมิเนียม

ฟังจากชื่อแน่นอนว่าเป็นสัญญาที่ใช้เฉพาะการซื้อขายห้องชุดหรือคอนโดมิเนียม โดยมีรายละเอียดสำคัญที่ต้องระบุในสัญญา ได้แก่ เลขหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2) ซึ่งเป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในห้องชุด รายละเอียดโครงการและหมายเลขห้อง รวมถึงพื้นที่ใช้สอยและสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้อง ซึ่งสัญญาประเภทนี้มีความเฉพาะเจาะจงสำหรับการซื้อขายคอนโดมิเนียม ซึ่งจะมีลักษณะที่แตกต่างกับบ้านและที่ดิน

ข้อมูลที่ต้องระบุในสัญญาจะซื้อจะขาย

1. ชื่อของคู่สัญญา

สิ่งสำคัญที่จะต้องระบุในสัญญาจะซื้อจะขาย คือ ชื่อ-นามสกุลของคู่สัญญา โดยฝั่งผู้จะขายต้องเป็นผู้ที่มีกรรมสิทธิ์และมีชื่ออยู่ในโฉนด ในกรณีที่โฉนดมีชื่อหลายคน จำเป็นจะต้องเขียนชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ให้ครบทุกคน และต้องมีส่วนลงชื่อของคู่สัญญาและพยานรับทราบด้วย

2. ทรัพย์สินที่จะขาย

เมื่อเป็นสัญญาจะซื้อจะขายก็ต้องระบุว่าตกลงจะซื้อขายอะไรบ้าง บ้าน คอนโดมิเนียม หรือที่ดิน พร้อมกับรายละเอียด เช่น พื้นที่มีขนาดกี่ตารางวา  ลักษณะของอาคาร รวมไปถึงส่วนอื่น ๆ ที่ต้องการซื้อขายก็ต้องระบุลงไปในสัญญาด้วย ไม่ว่าจะเป็นเฟอร์นิเจอร์ เครื่องปรับอากาศ มิเตอร์น้ำประปา-ไฟฟ้า และอื่น ๆ โดยทำเป็นรายชื่อสิ่งของแนบท้ายสัญญาได้

3. ราคาและการชำระ

ต้องมีการระบุตัวเลขราคาซื้อขายไม่ว่าจะแบบเหมารวมหรือราคาต่อยูนิตก็ได้ หากเป็นที่ดินจะใช้หน่วยเป็นตารางวา ส่วนห้องชุดจะใช้หน่วยเป็นตารางเมตร สำคัญสุดคือจำเป็นต้องระบุวิธีการชำระเงินที่ทั้งสองฝ่ายตกลงร่วมกันอีกด้วย

4. รายละเอียดการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์

ในสัญญาต้องมีการกำหนดอย่างชัดเจนว่าผู้จะซื้อและผู้จะขายจะต้องรับผิดชอบในส่วนใดบ้าง โดยส่วนนี้ต้องครอบคลุมทุกค่าใช้จ่าย เพื่อให้เมื่อถึงวันที่ทำสัญญาซื้อขายกันจะได้ไม่ต้องตกลงอะไรเพิ่มเติม รวมไปจนถึงการระบุช่วงเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์ด้วย

5. ภาษี และค่าธรรมเนียมต่าง ๆ

ให้มีการกำหนดชัดเจนในสัญญาว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียมเท่าไหร่ แต่โดยทั่วไปแล้วค่าธรรมเนียมการโอนและค่าอากรแสตมป์จะเป็นหน้าที่ของผู้ซื้อในการชำระ ส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะและค่าภาษีต่าง ๆ จะเป็นของผู้ขาย อย่างไรก็ตามสามารถปรับเปลี่ยนได้ตามข้อตกลงของทั้งสองฝ่าย

มาถึงตรงนี้แล้วหลายคนก็คงจะเข้าใจแล้วว่าสัญญาจะซื้อจะขายนั้นเป็นอย่างไร ถ้าพูดให้เข้าใจง่าย ๆ สัญญาจะซื้อจะขาย เป็นเอกสารสำคัญที่ใช้ควบคู่กับการโอนกรรมสิทธิ์ ไม่ว่าจะเป็นการ ซื้อขายปกติ, ขายฝาก รวมไปถึงจำนองทรัพย์สิน เพราะถือเป็นหลักฐานผูกพันทางกฎหมายระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อ รวมถึงเป็นเครื่องมือในการรักษาสิทธิ์ของทั้งสองฝ่าย นั่นเอง 

หากว่าคุณเป็นหนึ่งคนที่กำลังมองหาผู้ให้บริการรับจำนอง ขายฝาก เราขอแนะนำ Capital Sure ผู้ให้บริการทางการเงินที่น่าเชื่อถือ และถูกกฎหมาย เปิดให้บริการมาแล้วมากกว่า 8 ปี คุณมั่นใจได้เลยว่าจะได้รับบริการที่ดี และปลอดภัย สนใจปรึกษาได้ที่ https://line.me/ti/p/@capitalsure