ไถ่ถอนขายฝากไม่ทัน จะเกิดอะไรขึ้น? พร้อมเปิดทางรอดรักษามรดกชิ้นสำคัญ

การขายฝากที่ดินนั้นเป็นอีกหนึ่งทางเลือกสำหรับใครที่อยากเพิ่มสภาพคล่องทางการเงิน หรือต้องการเงินฉุกเฉินด่วน หรือเงินหมุนเวียนสำหรับทำธุรกิจ โดยการขายฝากเป็นการทำธุรกรรมรูปแบบหนึ่งที่ผู้ขายฝากจะใช้โฉนดที่ดิน น.ส.4 (ครุฑแดง) หรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) ที่ตนเองเป็นเจ้าของมทำสัญญาขายฝากต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดิน ณ สำนักงานที่ดิน เพื่อรับเงินก้อนและเงื่อนไขอัตราดอกเบี้ยตามที่ตกลงกับผู้รับซื้อฝาก โดยสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์จะมีระยะเวลาสูงสุดไม่เกิน 10 ปี ตามที่กฎหมายกำหนด ผู้ขายฝากสามารถไถ่ทรัพย์สินนั้นคืนได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดและตามสินไถ่ที่ระบุในสัญญา แล้วถ้าไถ่ถอนขายฝากไม่ทัน จะเกิดอะไรขึ้นบ้างไปดูกันเลย

1. สูญเสียกรรมสิทธิ์ทันที

หากถึงวันครบกำหนดไถ่ และผู้ขายฝากไม่ได้ชำระเงินคืนตามเงื่อนไขที่ตกลงไว้ ทรัพย์สินนั้น ไม่ว่าจะเป็นที่ดิน บ้าน หรือทรัพย์สินอื่น ๆ จะยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้รับซื้อฝากโดยสมบูรณ์ทันที โดยไม่ต้องดำเนินการทำสัญญาซื้อขายเพิ่มเติม

2. ผู้รับซื้อฝากกลายเป็นเจ้าของเต็มตัว

เมื่อกรรมสิทธิ์เป็นของผู้รับซื้อฝากแล้ว เขาก็มีสิทธิในทรัพย์สินนั้นในฐานะเจ้าของ เช่น ถ้าเป็นที่ดิน เขาก็สามารถนำที่ดินไปขายต่อได้โดยไม่ต้องบอกเรา หรือถ้าเป็นบ้าน เขาก็มีสิทธิมาบอกให้เราย้ายออกไป และถ้าเราไม่ยอมออก เขาก็มีสิทธิฟ้องขับไล่เราตามกฎหมายได้ด้วย

3. ไม่มีสิทธิได้รับเงินส่วนต่าง

ถ้าเราขายฝากที่ดินมูลค่า 3 ล้านบาท แต่ได้รับเงินจากการขายฝากมา 1 ล้านบาท เมื่อเราไม่สามารถไถ่ถอนที่ดินคืนได้ เราก็จะสูญเสียกรรมสิทธิ์ในที่ดินมูลค่า 3 ล้านบาทไปเลย และจะไม่ได้รับเงินส่วนต่างระหว่างมูลค่าที่ดินกับราคาขายฝากจำนวน 2 ล้านบาทจากผู้รับซื้อฝาก

ทำอย่างไรเมื่อไถ่ถอนขายฝากไม่ทัน

อย่างที่ทราบอยู่แล้วว่าเมื่อผู้ขายฝากไม่มาไถ่ทรัพย์สินคืนภายในกำหนดตามสัญญาขายฝาก ผู้ขายฝากจะเสียสิทธิในการไถ่ทรัพย์สินคืน และทรัพย์สินนั้นจะยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้รับซื้อฝาก ซึ่งตามพระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 มาตรา 17 กำหนดว่าก่อนวันครบกำหนดเวลาไถ่ไม่น้อยกว่า 3 เดือนแต่ไม่เกิน 6 เดือน ให้ผู้รับซื้อฝากแจ้งเป็นหนังสือเพื่อให้ผู้ขายฝากทราบกำหนดเวลาไถ่และจำนวนสินไถ่ พร้อมทั้งแนบสำเนาสัญญาขายฝากไปด้วย โดยส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับไปยังผู้ขายฝาก เพื่อให้มีหลักฐานชัดเจนว่าผู้ขายฝากได้รับการแจ้งจริง ดังนั้นเท่ากับว่าเราจะต้องรู้ล่วงหน้าอย่างน้อย 3 เดือน ก่อนที่จะครบกำหนดไถ่ถอน ซึ่งจะมีระยะเวลาให้คุณเตรียมตัวหาเงินเพื่อไถ่ถอนก่อนครบกำหนดสัญญา แต่ถ้าไม่ทันจริงก็พอจะมีทางออกอยู่บ้าง ดังนี้

1. เจรจากับผู้รับซื้อฝาก

ขอเลื่อนหรือยืดเวลาไถ่ถอนออกไป การต่อสัญญาขายฝากขึ้นอยู่กับการตกลงของผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากที่ทำสัญญากัน ซึ่งสัญญาขายฝากจะกำหนดเวลาไถ่ต่ำกว่า 1 ปีหรือไม่เกิน 10 ปี ในกรณีที่มีการขยายกำหนดเวลาไถ่ ระยะเวลาที่ขยายเมื่อรวมกับระยะเวลาเดิมแล้วต้องไม่เกิน 10 ปี และในกรณีที่กำหนดเวลาไถ่ในสัญญาขายฝากมีหรือเหลือระยะเวลาน้อยกว่า 3 เดือน ให้ขยายกำหนดเวลาการไถ่ออกไปเป็นเวลา 6 เดือน โดยผู้รับซื้อฝากจะได้ดอกเบี้ยเป็นค่าตอบแทน ซึ่งในการต่อสัญญาขายฝากนั้นต้องไปจดทะเบียนขยายกำหนดเวลาไถ่ ณ สำนักงานที่ดิน ทั้งนี้ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝาก จะต้องมาทั้ง 2 ฝ่าย หากมาเพียงฝ่ายเดียวโดยทั่วไปไม่สามารถดำเนินการจดทะเบียนขยายกำหนดเวลาไถ่ได้

2. หานายทุนใหม่ (หาแหล่งเงินทุนใหม่เพื่อไถ่ถอน)

ถ้าเจรจาเพื่อขอเลื่อนหรือยืดเวลาไถ่ถอนไม่ได้ คุณจะต้องรีบหานายทุนใหม่เพื่อนำเงินก้อนมาปิดหนี้เดิม ไม่ว่าจะกู้จากธนาคาร สหกรณ์ หรือผู้ลงทุนรายใหม่ ซึ่งอาจมีเงื่อนไขและดอกเบี้ยที่แตกต่าง แต่ช่วยให้รักษาทรัพย์ของเราไว้ได้นั่นเอง

3. ขายทรัพย์สินในราคาตลาด (ขายขาด)

หากคำนวณแล้วหาเงินมาไถ่ไม่ทันจริง ๆ ให้เจรจากับผู้รับซื้อฝากเพื่อหาทางประกาศขายทรัพย์นั้นในราคาตลาดด้วยตัวเอง ดีกว่าปล่อยให้ทรัพย์หลุดมือไป เพื่อจะได้นำเงินที่ได้จากการขายมาชำระหนี้หรือสินไถ่ และหากมีเงินส่วนต่างที่เหลือก็สามารถเก็บไว้ใช้ประโยชน์อื่น ๆ ต่อได้ แต่ก็อาจจะนึกเสียดายทรัพย์ที่เป็นของเราไปสักหน่อย

การไถ่ถอนขายฝากไม่ทันคือความเสี่ยงที่ทำให้เจ้าของทรัพย์เสียสิทธิ์ในการไถ่ถอนและไม่สามารถได้ทรัพย์คืน แม้จะมีทางออกบ้าง เช่น เจรจาหรือหาทุนใหม่ แต่ควรต้องทำก่อนครบกำหนดเท่านั้น หากปล่อยให้เลยกำหนดเวลา สิทธิ์ในการไถ่ทรัพย์คืนอาจจะหมดไปโดยไม่สามารถแก้ไขได้ หากคิดจะทำขายฝาก จะต้องหาข้อมูลให้ครบถ้วนก่อนตัดสินใจ และต้องพิจารณาว่าสามารถไถ่ถอนได้ตามระยะเวลาที่กำหนด เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาในภายหลัง 

หากคุณประสบปัญหาเหล่านี้อยู่ ให้เราเป็นผู้ช่วย เพราะทุกปัญหามีทางออกเสมอ ปรึกษาเราได้ที่ Capital Sure ซึ่งให้บริการทางด้านสินเชื่อ รับจำนอง ขายฝาก จำนองบ้าน จำนองที่ดิน ขายฝากบ้าน ขายฝากที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท แม้ไม่มีความรู้เกี่ยวกับเรื่องการจำนองหรือขายฝาก เรายินดีให้คำปรึกษาและพร้อมช่วยแก้ไขปัญหาให้คุณได้เสมอ มีประสบการณ์การดำเนินงานเปิดให้บริการมาแล้วกว่า 8 ปี และมีลูกค้าที่ ไว้วางใจใช้บริการอย่างต่อเนื่อง ด้วยคุณภาพการทำงานที่มีมาตรฐาน อนุมัติวงเงินรวดเร็ว ให้วงเงินอนุมัติสูง ดอกเบี้ยต่ำ และที่สำคัญไม่ตรวจแบล็กลิสต์ ไม่ต้องใช้คนค้ำประกัน