การ ‘จำนอง’ คือ การนำอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่าง ๆ หรือทรัพย์สินที่เคลื่อนที่ไม่ได้ไปแลกเปลี่ยนกับเงินสด โดยมีอสังหาริมทรัพย์เหล่านั้นเป็น ‘หลักประกัน’ ในการใช้หนี้ ซึ่งจะมีความต่างกับการ ‘จำนำ’ ที่ใช้สิ่งของเป็นหลักประกันในการกู้เงิน

อะไรบ้างที่จะสามารถนำไปจำนองได้ ?
โดยส่วนมากน้ัน อสังหาริมทรัพย์ที่นิยมนำมาจำนองจะเป็นบ้าน หรือที่ดิน ที่มีมูลค่าและน่าเชื่อถือว่าจะสามารถใช้เป็นหลักประกันไม่ให้ผู้จำนองปล่อยทิ้งและยังคงชำระหนี้สินที่กู้ยืมไป โดยที่ผู้จำนองไม่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ดิน หรือ ทรัพย์สินดังกล่าวให้แก่ผู้รับจำนอง

ปัจจุบันการจำนองที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ ไม่ใช่เรื่องยากอีกต่อไป เนื่องจากในตลาดการเงินน้ัน มีผู้รับจำนองเพิ่มมากขึ้น ทั้งธนาคาร หรือผู้ให้บริการทางการเงินอื่น ๆ ซึ่งแต่ละที่ก็จะมีเงื่อนไข อัตราดอกเบี้ย และระยะเวลาในการดำเนินการที่แตกต่างกันออกไป เช่น การจำนองที่ดินกับสถาบันการเงินหรือธนาคารก็อาจจะต้องแลกมาด้วยระยะเวลาในการดำเนินการที่ต้องใช้เวลาสักระยะ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับประเภทของทรัพย์สิน วงเงินที่ผู้จำนองต้องการ และท้ายสุด ‘ราคาประเมิน’ ของทรัพย์สินที่นำไปจำนอง

3 หลักการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์

เมื่อจะเกิดการซื้อขาย หรือการเจรจาทางธุรกิจต่าง ๆ สิ่งที่คุณต้องเตรียมตัวทำความเข้าใจ นั่นก็คือ หลักการประเมินราคาสินค้าหรือทรัพย์สินต่าง ๆ กับการจำนองอสังหาริมทรัพย์เองก็เช่นกัน เมื่อเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูง ในการจะทำธุรกรรมใด ๆ ย่อมต้องมีการประเมินราคาในเบื้องต้น เพื่อให้สามารถรู้ขอบเขตของราคาทรัพย์สินและวงเงินที่เราจะได้รับ

โดยทั่วไปการประเมินราคาอสังหาริมทรัพยจ์ะมีหลักการสำคัญ อยู่ 3 ประเด็น ดังนี้

1. เปรียบเทียบราคาตลาด

ราคาตลาด หมายถึง ราคาที่ซื้อขายกันจริงโดยผู้กำหนดราคาตลาดคือผู้ซื้อและผู้ขาย หรือสามารถเข้าใจง่าย ๆ ได้ว่าเป็นราคากลางและราคาทั่วไปในตลาดที่มีมาตรฐานและเรทราคาค่อนข้างใกล้เคียงกัน หากต้องการใช้วิธีนี้ในการประเมินราคา จำเป็นต้องเทียบเคียงกับอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ที่มีลักษณะเหมือนหรือคล้ายกัน ในพื้นที่ใกล้เคียงกันมาเปรียบเทียบประเมินเป็นราคาตลาดอสังหาริมทรัพย์ของคุณ

2. คำนวณจากรายได้

สามารถประเมินโดยวิธีนี้ได้จากการนำารายได้สุทธิเฉลี่ยทั้งปีของอสังหาริมทรัพย์หารด้วยผลตอบแทนที่ต้องการแต่ต้องระวังเป็นพิเศษ เนื่องจากวิธีนี้จะเหมาะกับอสังหาริมทรัพยที่นำมาใช้ให้เกิดรายได้ เช่น บ้านเช่า คอนโด หรือหอพัก

โดยสามารถประเมินได้ ดังต่อไปนี้

รายได้ต่อเดือน -ค่าใช้จ่าย = รายได้สุทธิ

รายได้สุทธิ / จำนวนผลตอบแทนที่ต้องการ (เป็นเปอร์เซ็นต์) = ราคาประเมิน

3. คำนวณจากต้นทุนทดแทน

สามารถคำนวณได้จากมูลค่าของทรัพย์สินรวมกับต้นทุนในการก่อสร้าง และหักลบด้วยค่าเสื่อมสภาพหรือค่าเสื่อมราคา จึงจะได้ป็นราคาประเมินออกมา วิธีนี้เหมาะกับอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่สามารถประเมินราคาได้จากราคาตลาด

จะได้สมการ ดังต่อไปนี้

(มูลค่าทรัพย์สิน + ต้นทุนการก่อสร้าง) – ค่าเสื่อมสภาพ = ราคาประเมิน

ยิ่งสิ่งปลูกสร้างมีอายุมากค่าเสื่อมสภาพก็จะยิ่งมากขึ้นตามไปด้วย

การประเมินราคาทรัพย์สินต่าง ๆ น้ันสามารถทำได้ด้วยตัวเองแถมยังใช้เวลาไม่นาน แต่ทั้งนี้ราคาที่ประเมินได้นั้น เป็นเพียงแค่การประเมินแบบเบื้องต้น พอให้คุณได้วางแผนการเงินคร่าว ๆ และหลังจากนั้นการให้เจ้าหน้าที่ที่เชี่ยวชาญเข้ามาประเมินจะได้ราคาที่เที่ยงตรง และน่าเชื่อถือมากที่สุด รวมไปถึงการประเมินราคาแต่ละคร้ัง ต้องคำนึงถึงประเภทและลักษณะของอสังหาริมทรัพย์ว่าเหมาะสมกับวิธีคิดหรือหลักการประเมินประเภทใดมากที่สุดอีกด้วย