warissara ตุลาคม 26, 2026เราทุกคนต่างทราบกันดีอยู่แล้วว่าควรจะมีเงินสำรองเผื่อฉุกเฉินไว้สักก้อน พูดแล้วมันเหมือนจะง่าย แต่ด้วยเศรษฐกิจในปัจจุบัน รายได้น้อยกว่ารายจ่ายเป็นส่วนมาก การมีเงินสำหรับเก็บออมก็อาจจะยากและใช้เวลา แล้วถ้ามีเรื่องที่จะต้องใช้เงินฉุกเฉิน เราทุกคนก็มักจะหาทางออกด้วยการตรวจสอบทรัพย์สินที่มี เพื่อนำไปเป็นหลักประกันในการกู้เงินกับสถาบันทางการเงิน โดยเฉพาะที่ดิน เพียงแค่เราเป็นเจ้าของในกรรมสิทธิ์ที่ดินนั้น เราก็สามารถเปลี่ยนที่ดินเป็นเงินก้อน และก็สามารถไถ่ถอนหรือชำระหนี้เพื่อให้กรรมสิทธิ์กลับมาเป็นของเราเหมือนเดิมหรือหมดภาระผูกพันได้ ไม่ว่าจะเป็นการขายฝาก การจำนอง ก็สามารถทำได้
ทำไมเราจะต้องจำนองที่ดิน
1. เสริมสภาพคล่องทางการเงิน
บางครั้งชีวิตของเราก็ไม่ได้โรยด้วยกลีบกุหลาบเสมอไป มีทั้งวันที่ดีและวันที่แย่ แต่ถ้าเรามีที่ดินเป็นของตัวเองก็สบายใจได้บ้าง เพราะเราสามารถนำที่ดินไปจำนอง เพื่อขอเงินก้อนมาเสริมสภาพคล่องทางการเงิน หรือการลงทุนทำธุรกิจ รวมไปถึงการชำระหนี้อื่น ๆ ด้วย
2. วงเงินสูง
บางทีการขอสินเชื่อทั่วไป เช่น สินเชื่อรถแลกเงิน จะได้วงเงินที่เหมาะสม แต่ถ้าเป็นการจำนองที่ดินนั้น วงเงินจะสูงกว่า เพราะใช้ที่ดินที่มีมูลค่าสูงและมีความมั่นคงมาเป็นหลักประกันความเสี่ยงแก่ผู้ให้กู้ ซึ่งที่ดินเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาสูงและมีมูลค่าเพิ่มขึ้นตามกาลเวลาหรือทำเลที่ตั้งนั่นเอง
3. ดอกเบี้ยต่ำ
การจำนองที่ดินมีอัตราดอกเบี้ยที่มักต่ำกว่าสินเชื่อประเภทที่ไม่มีหลักประกัน เช่น บัตรเครดิต หรือสินเชื่อส่วนบุคคล เพราะมีหลักประกันที่ช่วยลดความเสี่ยงสำหรับผู้ให้กู้นั่นเอง
4. มีระยะเวลาผ่อนชำระนาน
ที่ดินเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่สูญหาย มูลค่าอาจมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นตามกาลเวลา สถาบันการเงินหรือธนาคารจึงมองว่ามีความเสี่ยงต่ำ เพราะหากผู้กู้ผิดนัดชำระหนี้ ก็สามารถดำเนินการฟ้องร้องบังคับจำนองเพื่อนำที่ดินขายทอดตลาดมาสะสางหนี้ได้ ความเสี่ยงที่ต่ำนี้ทำให้เจ้าหนี้กล้าปล่อยสัญญาเงินกู้ระยะยาว โดยทั่วไปสัญญากู้อาจจะอยู่ที่ระยะ 5-30 ปีเลยทีเดียว
5. ยังใช้ประโยชน์ที่ดินได้
เป็นสิ่งสำคัญที่ทำให้หลายคนเลือกที่จะจำนองที่ดิน เพราะกฎหมายไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ในทันที เจ้าของที่ดินยังคงเป็นเจ้าของทรัพย์สินเดิม เพียงแต่นำที่ดินไปจดทะเบียนเป็นหลักประกันหนี้ไว้เท่านั้น ในระหว่างการชำระหนี้ เราจึงสามารถใช้ประโยชน์ในที่ดินสร้างรายได้เพื่อชำระหนี้นั่นเอง
ที่ดินติดภาระผูกพัน ยังขายฝากจำนองซ้อนได้ไหม
เป็นอีกหนึ่งข้อสงสัยที่หลายคนกังวล หากเราจำนองไปแล้ว แต่ยังไม่สามารถเสริมสภาพคล่องทางการเงินได้ หรือมีเหตุฉุกเฉินที่จะต้องใช้เงินเพิ่มอีก แต่ที่ดินเราติดภาระผูกพันอยู่จะสามารถจำนองซ้อนได้หรือไม่ คำตอบ คือ โดยทั่วไปสามารถทำได้ สามารถจดทะเบียนจำนองลำดับที่สองหรือลำดับถัดไป แม้ว่าที่ดินมีภาระจำนองกับธนาคารอยู่ ทั้งนี้ต้องตรวจสอบภาระผูกพันเดิมและเงื่อนไขการจดทะเบียนกับสำนักงานที่ดินก่อน หรือคุณอาจนำเงินจากผู้รับจำนองรายใหม่ไปปิดภาระหนี้เดิมก่อนและจดทะเบียนไถ่ถอนจำนองก่อนแล้วจดทะเบียนจำนองใหม่ สำหรับข้อควรระวังสำคัญในการจำนองที่ดินซ้อน คือ ลำดับสิทธิในการรับชำระหนี้เมื่อบังคับจำนอง โดยผู้รับจำนองลำดับแรกมีสิทธิได้รับเงินจากการขายทอดตลาดก่อนตามสิทธิที่กฎหมายกำหนด หากเงินที่ได้รับจากการขายทอดตลาดไม่เพียงพอที่จะชำระหนี้ให้แก่ผู้รับจำนองทุกราย ผู้รับจำนองลำดับหลังอาจไม่ได้รับชำระหนี้เลยหรือได้รับชำระหนี้ไม่ครบจำนวน
ส่วนการขายฝากที่ดินที่ติดจำนองอยู่ ต้องตรวจสอบภาระผูกพันเดิมและเงื่อนไขการจดทะเบียนกับสำนักงานที่ดินก่อนเช่นกัน โดยอาจจะนำเงินจากผู้ซื้อฝากรายใหม่ไปไถ่ถอนจำนองกับธนาคารเดิม ณ สำนักงานที่ดิน เพื่อให้โฉนดปลอดภาระ แล้วจึงจดทะเบียนขายฝากต่อ ทั้งนี้ไม่ใช่ทุกกรณีที่จะขายฝากได้ทันที ต้องตรวจสอบเงื่อนไขอื่น ๆ เพิ่มเติม
ข้อควรรู้ก่อนดำเนินการจำนองที่ดินซ้อน
1. โดยปกติแล้วโฉนดฉบับจริงจะอยู่กับผู้รับจำนองลำดับแรก (เช่น ธนาคาร/สถาบันทางการเงิน) การจำนองซ้อนอาจมีข้อจำกัดในทางปฏิบัติ โดยเฉพาะกับสถาบันการเงินทั่วไป เว้นแต่ผู้รับจำนองลำดับสองจะเป็นบุคคลหรือสถาบันที่ยินยอมรับความเสี่ยงจากการเป็นผู้รับจำนองลำดับรอง ทั้งนี้การจำนองลำดับที่สองต้องพิจารณาเงื่อนไขการรับจำนองของผู้รับจำนองรายใหม่
2. ตามกฎหมาย (ป.พ.พ. มาตรา 730) ลำดับผู้รับจำนองจะเรียงตามวันและเวลาจดทะเบียน ผู้รับจำนองลำดับแรกมีสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อน หากเงินเหลือหลังจากชำระหนี้ให้แก่ผู้รับจำนองลำดับแรกจะนำไปชำระให้แก่ผู้รับจำนองลำดับถัดไป
เอกสารที่จะต้องเตรียม
- เอกสารส่วนบุคคล (เจ้าของที่ดิน และผู้รับจำนองลำดับสอง)
– บัตรประจำตัวประชาชน
– ทะเบียนบ้าน
– หลักฐานการเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (ถ้ามี)
– ทะเบียนสมรส หรือทะเบียนหย่า (ถ้ามี)
– หนังสือยินยอมจากคู่สมรส (กรณีที่กฎหมายกำหนดให้ต้องได้รับความยินยอม)
– เอกสารอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง
2. เอกสารเกี่ยวกับที่ดินและหลักประกัน
– โฉนดที่ดินฉบับจริง (น.ส.4)
– เอกสารหรือสัญญาที่เกี่ยวข้องกับการจำนองตามที่สำนักงานที่ดินกำหนด
– เอกสารประกอบอื่น ๆ ตามเงื่อนไขของผู้รับจำนองรายใหม่ (ถ้ามี)
ขั้นตอนการดำเนินการ ณ สำนักงานที่ดิน
- จัดเตรียมเอกสารตามรายละเอียดข้างต้นให้เรียบร้อย ประสานงานตรวจสอบขั้นตอนพร้อมยื่นคำขอจดทะเบียนจำนองลำดับที่สอง ณ สำนักงานที่ดินในพื้นที่ตั้งของทรัพย์สน
- เจ้าหน้าที่ตรวจสอบเอกสาร หลักฐาน สารบบที่ดิน และรายการจำนองเดิม รวมถึงตรวจสอบเงื่อนไขที่เกี่ยวข้องกับการจดทะเบียน
- คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายดำเนินการตามขั้นตอนและลงลายมือชื่อต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดิน
- ชำระค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนจำนองและภาษีอากรที่เกี่ยวข้อง (ถ้ามี) ตามอัตราที่กฎหมายกำหนด
หากคุณมีเรื่องกังวลใจ ต้องการใช้เงินก้อน ปรึกษาเราที่ CapitalSure ผู้ให้บริการทางการเงินในระบบที่ไม่ใช่สถาบันการเงิน ให้บริการและให้คำปรึกษาทางด้านสินเชื่อ อสังหาริมทรัพย์ รวมถึงการรับจำนอง ขายฝากอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทอย่างเป็นธรรม ไม่ว่าที่ดินของคุณจะติดภาระผูกพันอยู่ก็สามารถปรึกษาเราได้ ด้วยทีมงานมืออาชีพ มีประสบการณ์การดำเนินงานเปิดให้บริการมาแล้วมากกว่า 8 ปี ดำเนินการอย่างถูกต้องตามกฎหมาย
