ต่อสัญญาขายฝากได้กี่ครั้ง? กฎหมายกำหนดไว้อย่างไร และมีขั้นตอนอย่างไรบ้าง

การขายฝาก เป็นหนึ่งในวิธีการเข้าถึงแหล่งเงินทุนการกู้ยืมที่มีกฎหมายรองรับ โดยจะเป็นการทำสัญญาซื้อขาย ที่นำทรัพย์สินที่อยู่ในกรรมสิทธิ์มาขายฝาก โดยผู้ขายสามารถไถ่ทรัพย์สินนั้นคืนได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดและวงเงินตามที่ระบุในสัญญา ซึ่งการขายฝากเหมาะกับผู้ที่ต้องการ เงินก้อน เงินด่วนเพื่อเสริมสภาพคล่อง รวมหนี้ หรือปิดหนี้สินที่ดอกเบี้ยสูง โดยใช้อสังหาริมทรัพย์ในการทำสัญญาขายฝาก เป็นทางเลือกสำหรับผู้ที่ไม่ผ่านเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อจากสถาบันการเงิน หรือผู้ที่ไม่ต้องการใช้บริการกับสถาบันทางการเงิน และแม้ว่าผู้รับซื้อฝากบางรายอาจไม่เช็กประวัติทางการเงิน (เครดิตบูโร) แต่ต้องมั่นใจว่าจะสามารถหาเงินมาไถ่ทรัพย์สินคืนภายในกำหนดเวลาเพื่อไม่ให้เสียกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน

สิ่งสำคัญในการขายฝากคือการทำสัญญาขายฝาก เป็นรูปแบบการทำนิติกรรมซื้อขายที่ดินประเภทหนึ่ง โดยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีเมื่อมีการจดทะเบียนนิติกรรมขายฝาก ณ สำนักงานที่ดิน ระหว่างนี้จะเป็นการเปิดโอกาสให้กับผู้ขายฝากสามารถนำเงินมาไถ่ทรัพย์สินคืนได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด โดยทั่วไปแล้วกฎหมายจะกำหนดให้ระยะเวลาการขายฝากอสังหาริมทรัพย์สูงสุดไม่เกิน 10 ปี แต่ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์จะกำหนดระยะเวลาขายฝากสูงสุดไม่เกิน 3 ปี ดังนั้นควรพิจารณาเลือกระยะเวลาให้เหมาะสมกับความสามารถในการชำระหนี้ของคุณ เพื่อให้มั่นใจว่าจะสามารถไถ่ทรัพย์สินคืนได้ และเมื่อใกล้ครบกำหนดสัญญาผู้ขายฝากยังไม่พร้อมไถ่ทรัพย์สินคืน ก็สามารถต่ออายุหรือขยายระยะเวลาสัญญาขายฝากได้ โดยมีวิธีดังนี้

1. ได้รับหนังสือแจ้งครบกำหนด

ตามพระราชบัญญัติทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย ระบุไว้ว่าก่อนครบกำหนดเวลาไถ่ไม่น้อยกว่า 3 เดือน แต่ไม่เกิน 6 เดือน ผู้รับซื้อฝากจะต้องทำหนังสือแจ้งทางไปรษณีย์แบบลงทะเบียนตอบรับให้ผู้ขายฝากทราบกำหนดเวลาไถ่และจำนวนสินไถ่ พร้อมแนบสำเนาสัญญาขายฝากไปด้วย ซึ่งเราก็จะต้องรู้อยู่แล้วว่าใกล้ครบกำหนดสัญญาการไถ่แล้ว

2. แจ้งความจำนงก่อนครบกำหนด

เมื่อเราทราบวันครบกำหนดไถ่ล่วงหน้าแล้ว แต่เรายังคงประสบปัญหาขาดสภาพคล่องก็จะต้องแจ้งเจตนาเพื่อขอต่ออายุหรือขยายระยะเวลาสัญญาขายฝาก โดยควรทำล่วงหน้าอย่างน้อย 1 เดือนก่อนวันครบกำหนด เพราะนอกจากจะเป็นการแสดงความรับผิดชอบของผู้ขายฝากแล้ว ยังเป็นการเปิดโอกาสให้ทั้งสองฝ่ายได้พูดคุยและตกลงเงื่อนไขใหม่อย่างรอบคอบ ทั้งนี้การต่ออายุหรือขยายระยะเวลาสัญญาขายฝากจะต้องได้รับความยินยอมจากผู้รับซื้อฝากและดำเนินการตำเงื่อนไขที่เกี่ยวข้อง ในการแจ้งความจำนงควรทำเป็นลายลักษณ์อักษร ไม่ว่าจะผ่านช่องทางไลน์ อีเมล หรือหนังสือทางไปรษณีย์ เพื่อเป็นหลักฐานหากเกิดข้อพิพาทตามมาในภายหลัง

3. ระยะเวลาการต่อสัญญาขายฝาก

ระยะเวลาที่สามารถต่ออายุได้นั้น มักจะอยู่ที่ครั้งละ 6 เดือน หรือ 1 ปี ขึ้นอยู่กับการตกลงและระยะเวลาที่เหลือก่อนครบกำหนดระยะเวลาไถ่สูงสุด 10 ปี ซึ่งเป็นเพดานสูงสุดตามที่กฎหมายกำหนดไว้สำหรับอสังหาริมทรัพย์

4. จัดเตรียมเอกสาร

ผู้ขายฝากจะต้องเตรียมบัตรประชาชนตัวจริง ทะเบียนบ้าน เอกสารการเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (ถ้ามี)  ฝั่งผู้รับซื้อฝากจะต้องนำโฉนดที่ดินตัวจริง สัญญาขายฝากฉบับเดิม บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน และหนังสือมอบอำนาจ (กรณีให้บุคคลอื่นเป็นผู้ดำเนินการแทน) และกรณีผู้รับซื้อฝากเป็นนิติบุคคลต้องเตรียมเอกสารของนิติบุคคล เช่น หนังสือรับรองนิติบุคคล เอกสารของกรรมการผู้มีอำนาจ ทั้งนี้เอกสารทุกฉบับควรจัดเตรียมให้ครบถ้วนเพื่อให้เจ้าหน้าที่สามารถดำเนินการได้โดยไม่ล่าช้าหรือเกิดการปฏิเสธคำขอ

5. นัดหมายวันทำธุรกรรม

ให้นัดหมายวันทำธุรกรรม ณ สำนักงานที่ดิน โดยจะต้องเป็นวันก่อนครบกำหนดสัญญาขายฝากหรือเวลาไถ่ เพื่อยื่นคำขอต่อขยายเวลาไถ่ ซึ่งจะดำเนินการจดทะเบียนและบันทึกการขยายกำหนดเวลาไถ่ไว้ในสารบัญจดทะเบียนที่จะระบุ “ขยายกำหนดเวลาไถ่จากขายฝากครั้งที่ … มีกำหนด … เดือน” ไว้ด้านหลังโฉนด น.ส.4 หรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2)

6. ชำระค่าธรรมเนียม

ผู้ขายฝากจะต้องชำระค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับการจดทะเบียนขยายกำหนดเวลาไถ่ รวมถึงค่าอากรหรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ตามที่สำนักงานที่ดินเรียกเก็บ นอกจากนี้ยังอาจมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม เช่น ดอกเบี้ยค้างชำระที่สะสมไว้จากรอบสัญญาเดิม หรือค่าธรรมเนียมที่ทั้งสองฝ่ายตกลงกันไว้ การชำระเงินทั้งหมดควรทำให้เรียบร้อยในวันนั้น เพื่อให้ขั้นตอนการต่ออายุสมบูรณ์และมีผลตามกฎหมาย

สิ่งที่สำคัญที่สุดในการขายฝากคือการอ่านสัญญาขายฝาก คุณมีหน้าที่ที่จะต้องศึกษาและตรวจสอบสัญญาขายฝากของคุณ เพราะการหมดอายุโดยไม่ไถ่ถอนหรือไม่ดำเนินการตามเงื่อนไขที่ตกลงไว้ อาจทำให้ทรัพย์หลุดมืออย่างถาวร ก่อนขายฝากจะต้องรู้เรื่องในการทำสัญญาขายฝากว่า เมื่อดำเนินการทำสัญญาขายฝากแล้ว กรรมสิทธิ์ก็จะโอนเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที ควรวางแผนการเงินให้รอบคอบเพื่อให้สามารถไถ่ทรัพย์สินคืนได้ตามกำหนด และต้องตรวจสอบให้ดีว่าเงื่อนไขและค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในสัญญาขายฝากเป็นไปตามกฎหมายหรือไม่ รวมถึงควรตรวจสอบอัตราดอกเบี้ยหรือผลประโยชน์ตอบแทนที่เกี่ยวข้องกับการขายฝากว่าอยู่ในเกณฑ์กฎหมายกำหนดหรือไม่ ซึ่งกฎหมายระบุว่าจำนวนสินไถ่จะกำหนดไว้สูงกว่าราคาขายฝากก็ได้ แต่เมื่อคำนวณเป็นดอกเบี้ยแล้วต้องไม่เกิน 15% ต่อปี คำนวณนับแต่วันที่ขายฝากจนถึงวันครบกำหนดเวลาไถ่หากมีการเสนอดอกเบี้ยที่สูงกว่านี้ ถือว่าผิดกฎหมาย ควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าอัตราดอกเบี้ยที่ตกลงอยู่ในเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด

และการเลือกแหล่งขายฝากก็เป็นสิ่งที่สำคัญ คุณจะต้องเลือกแหล่งขายฝากที่น่าเชื่อถือ เพราะการเลือกผู้รับซื้อฝากที่ดีตั้งแต่ต้น จะทำให้การขายฝากของคุณนั้นราบรื่น ไม่มีติดขัด และทำให้ได้รับสัญญาที่มีความเป็นธรรม และน่าเชื่อถือนั่นเอง 

บริษัท แคปปิตอล ชัวร์ จำกัด เราให้บริการด้านการเงิน สินเชื่อ รับจำนอง ขายฝาก จำนองบ้าน จำนองที่ดิน ขายฝากที่ดิน บ้านอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท ดอกเบี้ย 1.25% ต่อเดือนหรือ 15% ต่อปี ผู้ขายฝากและบริวารสามารถอาศัยและใช้ประโยชน์บนทรัพย์สินที่นำมาขายฝากได้จนถึงครบกำหนดระยะเวลาการไถ่ถอนจากการขายฝากตามเงื่อนไขที่ตกลงกันไว้ในสัญญา หากว่าคุณมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์เป็นของตัวเองและกำลังต้องการเงินด่วน เงินก้อน เงินฉุกเฉิน ขายฝากที่ดินต้องที่ บริษัท แคปปิตอล ชัวร์ จำกัด