ในปัจจุบันสถานการณ์ที่เกิดขึ้นอาจจะเรียกได้ว่าเป็นวิกฤติเลยก็ว่าได้ สงครามส่งผลกระทบต่อการดำรงชีวิตของพวกเราอยู่มากแม้ว่าเราจะไม่ได้อยู่ในพื้นที่การเกิดสงครามก็ตาม แต่อย่างที่เห็นได้ชัดว่าเราได้รับผลกระทบ คือ ราคาน้ำมันที่พุ่งพรวด 6 บาทภายในวันเดียว และแน่นอนว่าสินค้าหลาย ๆ อย่างก็ต้องขึ้นราคาตามกันไป จากเดิมที่รายรับสวนทางกับรายจ่ายอยู่แล้ว เจอวิกฤตเศรษฐกิจเข้าไปหนักกว่าเดิม หลายคนจึงบอกว่ามีเงินก้อนไว้ดีที่สุด เพื่อสำรองใช้จ่ายในยามฉุกเฉิน แต่เราก็หาเช้ากินค่ำ เงินเดือนชนเดือน จะไปเก็บออมจากไหน แน่นอนว่าสถาบันการเงินหรือผู้ให้บริการทางการเงินเขาคิดไว้ให้แล้ว ถ้าคุณเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินสามารถจำนองที่ดิน หรือขายฝากที่ดินได้ แล้วทั้งสองอย่างนี้ต่างกันอย่างไร วันนี้เราจะมาชี้แจงให้ดูกันเลย เผื่อว่าใครที่กำลังมองหาทางออกด้านการเงินจะได้นำไปช่วยในการตัดสินใจ

ทำความเข้าใจการจำนองที่ดินกันก่อน

การจำนองที่ดิน เป็นการนำอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ดิน มาจดทะเบียนไว้กับอีกบุคคลหนึ่ง ซึ่งจะเรียกว่า ผู้รับจำนอง เพื่อใช้เป็นหลักประกันชำระหนี้ แต่ผู้จำนองจะไม่ต้องส่งมอบอสังหาฯ เหล่านั้นให้กับผู้รับจำนอง เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์สินที่มีคุณภาพ มีโอกาสสร้างมูลค่าเพิ่มขึ้นตามกาลเวลา และไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ ทำให้อสังหาริมทรัพย์ จึงเป็นหลักประกันที่มั่นคงนั่นเอง โดยในการจำนองนั้นจะมีการทำสัญญาจำนอง ซึ่งสัญญาจะระงับหรือสิ้นสุดลงก็ต่อเมื่อ ผู้จำนอง ได้ชำระหนี้ให้กับผู้รับจำนองครบถ้วน ทั้งเงินกู้และดอกเบี้ยแล้ว ทั้งนี้ สิทธิเรียกร้องตามสัญญายังคงอยู่ภายใต้อายุความตามกฎหมาย

ข้อดีของการจำนองที่ดินมีอะไรบ้าง?

1. ถูกกฎหมาย

แน่นอนว่าการจำนองที่ดินนั้นเป็นการทำธุรกรรมที่ถูกต้องตามกฎหมาย โดยจะต้องจดทะเบียนต่อสำนักงานที่ดินและเสียค่าธรรมเนียมในการจดจำนอง โดยทั่วไปคิดค่าธรรมเนียมการจดจำนองในอัตราเพียงแค่ 1% ของวงเงินจำนอง ไม่เกิน 200,000 บาท ส่วนห้องชุดหรือคอนโดจะคิดตามวงเงินจำนองจริง ทั้งนี้อาจมีมาตรการของรัฐในบางช่วงเวลาที่กำหนดอัตราค่าธรรมเนียมลดลงหรือกำหนดเพดานไว้เป็นกรณีพิเศษ

2. ได้รับเงินก้อน

คุณจะได้รับเงินก้อนจากการนำอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวมาจำนองและนำเงินมาทำประโยชน์ตามที่ตนเองต้องการ เช่น ลงทุนทำธุรกิจ ใช้จ่ายฉุกเฉิน หรือ เป็นเงินทุนสำรอง

3. ไม่สามารถยึดอสังหาริมทรัพย์โดยทันที

หากว่าคุณไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามเงื่อนไขที่ตกลงเอาไว้ ผู้รับจำนองจะยังไม่สามารถยึดอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวไปได้ในทันทีเนื่องจากกรรมสิทธิ์ของสินทรัพย์ยังคงเป็นของผู้จำนองหรือเจ้าของเดิมอยู่

ดอกเบี้ยของการจำนองที่ดิน คิดอย่างไร?

การคิดดอกเบี้ยของการจำนองที่ดินนั้น จะคิดอัตราดอกเบี้ยตามกฎหมาย ข้อตกลงระหว่างคู่สัญญา และรูปแบบการคิดดอกเบี้ยแบบรายเดือนหรือรายปี ซึ่งส่งผลต่อภาระการผ่อนชำระและจำนวนเงินที่ต้องชำระทั้งหมด แต่ก็จะอยู่ในอัตราดอกเบี้ยสูงสุดที่กฎหมายกำหนดไม่เกิน 15% ต่อปี จะมี 2 แบบ ดังนี้

  1. ดอกเบี้ยคงที่ : เป็นการคิดดอกเบี้ยจากเงินต้นเริ่มแรกตลอดอายุสัญญา
  2. ดอกเบี้ยลดต้นลดดอก : เป็นการคิดดอกเบี้ยจากเงินต้นคงเหลือ เมื่อผ่อนชำระแต่ละงวด เงินต้นจะลดลงและดอกเบี้ยก็จะลดลงตาม

ทำความรู้จักการขายฝาก

เรามักจะคุ้นกับการจำนองที่ดินมากกว่าการขายฝากที่ดิน แต่การขายฝากที่ดินนั้น เป็นรูปแบบการทำนิติกรรมซื้อขายที่ดินประเภทหนึ่ง โดยกรรมสิทธิ์ในที่ดินจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีเมื่อมีการจดทะเบียนนิติกรรมขายฝาก ณ สำนักงานที่ดิน ระหว่างนี้จะเปิดโอกาสให้ผู้ขายฝากสามารถนำเงินมาไถ่ถอนที่ดิน ได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด ส่วนผู้รับซื้อฝากจะได้รับประโยชน์ตอบแทนในรูปแบบของดอกเบี้ยสูงสุดไม่เกิน 15% ต่อปี และจะได้รับเงินต้นคืนทันทีเมื่อมีการไถ่ถอน ทั้งนี้โดยส่วนใหญ่ผู้รับซื้อฝากจะให้สิทธิประโยชน์ต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นดอกเบี้ยถูก หรือให้วงเงินสูง เป็นต้น เพื่อสนับสนุนการพิจารณาตัดสินใจแก่ผู้ขายฝาก

ข้อดีของการขายฝากที่ดิน

1. ยังใช้ที่ดินได้ตามปกติ

ข้อดีหลัก ๆ คือคุณยังสามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินได้ต่อไประหว่างสัญญาถ้าหากมีข้อตกลงที่ระบุในสัญญา ซึ่งแตกต่างจากการขายขาดที่กรรมสิทธิ์โอนไปทันทีและไม่มีสิทธิ์ใช้ที่ดินอีกต่อไป

2. ผู้ขายฝากสามารถนำเงินเพื่อรับที่ดินคืนได้

ผู้ขายฝากสามารถนำเงินมาชำระคืนพร้อมดอกเบี้ยเพื่อรับกรรมสิทธิ์ในที่ดินกลับคืนได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา

3. ได้วงเงินสูงกว่า

การขายฝากที่ดินให้วงเงินที่สูงกว่าการกู้ยืมทั่วไป โดยส่วนใหญ่ผู้ขายฝากอาจจะจะได้รับวงเงินสูงถึง 50-70% ของราคาประเมินที่ดิน ซึ่งอาจจะมากกว่าการจำนองที่ดิน แต่ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับปัจจัยด้านทำเลที่ตั้ง สภาพทรัพย์ สภาพคล่อง หรือความเสี่ยงของลูกหนี้

ความแตกต่างของการจำนองที่ดินและขายฝากที่ดิน

การจำนองและขายฝากที่ดินมีความต่างกันหลัก ๆ ก็คือในเรื่องของ “กรรมสิทธิ์” โดยจำนองคือการใช้ที่ดินเป็นหลักประกันแต่เจ้าของยังถือกรรมสิทธิ์ (ฟ้องบังคับยึดทรัพย์ได้หากผิดนัด) ส่วนขายฝากคือการโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้รับซื้อทันทีแต่มีสิทธิ์ไถ่ถอนคืนภายในระยะเวลาที่กำหนด หากเกินกำหนดกรรมสิทธิ์ตกเป็นของผู้รับซื้อฝากโดยทันที ซึ่งก็เป็นจุดที่หลายคนกังวลในข้อนี้ ทีนี้ก็ได้รู้แล้วว่าการจำนองที่ดิน และการขายฝากที่ดินแตกต่างกันอย่างไร ก็สามารถเลือกได้แล้วว่าวิธีใดที่ตอบโจทย์คุณได้มากกว่า หากต้องการเงินก้อน เงินด่วน ต้องที่ แคปปิตอล ชัวร์ ผู้ให้บริการทางการเงินในระบบที่ไม่ใช่สถาบันการเงิน ให้บริการและให้คำปรึกษาทางด้านสินเชื่อ อสังหาริมทรัพย์ รวมถึงการรับจำนอง ขายฝากอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท ดอกเบี้ยต่ำ อนุมัติไว ปลอดภัย และน่าเชื่อถือ